当前中国经济市场可谓变幻莫测,一方面M2逐年增长,现已突破300万亿大关,各级货币机构均在疯狂放水,市场上的钱逐年变多,按货币总量来看,整体呈通胀趋势,也就是说,如果不进行投资使资产保值增值,那每年将近9%的通胀就会吃掉老百姓的资产;一方面M1几无增长,仍维持在70万亿大关始终无法突破,用于消费的市场化货币几无变化,也就是说M1-M2负剪刀差形成的230万亿巨大差额并未用到消费和投资中去,而是流向了利息极低的储蓄,恒定的M1值代表了经济市场并未因货币的放水而带来新增的消费和投资,即市场形成了大量效率极低的死钱,而死钱又促生了通胀压力。

当今市场,资产保值增值成为老百姓首要思考的问题,而作为曾经中国资产保值增值的首选产品-房子,保值增值的同时,还承载了老百姓的居住属性,也就是说这款产品不光能实现收益,还能实现居住功能,不像冷冰冰的理财产品,只有数字,不能使用。

可就是千百年来中国人最看重最离不开的房地产,现如今依然面临极大的生存压力。

许多项目因资金链紧张,去化不达预期,造成诸多诸如工程延期、偷工减料、降本降配等问题。钱紧-降价-减配-一地鸡毛循环往复。

交付不合格 网络图

一方面老百姓想从日益贬值的老破小中解脱出来,真正开启下一个20年的资产保值增值之路,长久布局。一方面又担心开发商偷工减料,过度宣传,买到即坑到,被迫陷入到新一轮的新破小中去。

越降价越不敢买,也并非是觉得价格还未到底。

北京市场的诸多项目,价格是在所属板块和当下市场下,真真的已经到底了,甚至是赔钱在卖了,但开发商成本的底线呢?

结论是没有下限,为了省那一点点所谓的成本,可能为了一套房子省出来那2-3万的成本,造成了货不对板恶性交付,本来一个很好的项目变成了烂盘,老百姓几百万上千的心血付之一炬,真的是丢了西瓜捡芝麻。

如此恶性循环下,使得新房市场低迷,信任危机,成交量下滑,让人唏嘘。

我们再来看一看前一阵众多媒体下场热吹的京能西贤府。该项目预售均价最高为8.59万元/平米,最低为8.13元/平米,可谓是将“扛价模范”的姿态硬扛到底。主打价值不打价格,号称要为老百姓资产的下一个20年负责。但,这个价格,在当下能卖好吗?

    有人说,地产下行,硬撑并不是王道,有时候低低头,能卖出多少房才是关键。这一届的购房者最想看到的是优惠多少的房价,而不是什么产品上的奢华。乍闻之下很有道理,但真的符合市场现状吗?

    现实是,永远别拿购房者当瞎子,明眼人都不傻!买房不可能不看价,但上千万的房子怎么可能只看价,没有无缘无故的爱,更没有无缘无故的贵,性价比永远是老百姓买房的第一真理。

所幸,数字是检验市场的评判标准。

降价,也不一定就卖得好;不降价,不一定就卖得不好。

丰台上半年新开盘的几个项目开盘至今网签率均不足10%,个别项目网签仅1套,签约价相较预售指导价足足低了25%。

京能西贤府算是丰台新房项目动作比较慢的,1月拿地,7月中旬才姗姗来迟的开放了样板间,同期的中建和颂九里项目都已开盘2个月,抢占了市场和客户的先机,而届时西贤府才刚开放样板间而已,该项目8月底完成了开盘,在售价上没有随大流大幅度降价,价格一直咬死在8万元/平米上下,截至目前网签8套,网签均价81364元,市场传出的消息是,开盘热销5个亿。

水分多大不得而知,但以当今市场情况来看,1个网签对应7、8个草签,大体是60套左右的水平。成绩不错,算是打脸市场和黑粉成功。

有位在地产行业干了十几年市场客研的朋友对我说,其实现在的客户都知道,几百万上千万扔进去,还是要买个好东西的,好东西用得久,好东西保值增值,好东西有里有面,这又不是买黄瓜呢谁便宜买谁,能吃就行。

但为什么开发商们还是揣着明白装糊涂,鼓吹价格第一的买房定律呢?

还不是回款压力闹的!

国内房企基本偏浮躁,习惯了赚快钱,但万物都有他的自然规律,捷径走的越快,反噬必会先来。也因此,很多房企在这两年内不断暴雷,甚至走到破产的地步。

当然还有一种可能性就是,你觉得它便宜,但实际它还可以更便宜,因为确实就不是个好东西,偷工减料以次充好,这种项目降价销售看似让买房人占了便宜,买的没有卖的精,又当哪个卖家是真傻呢。

当今市场,能够把脚步慢下来,把产品和服务做好的房企,已经越来越少见,为什么,没钱了都快活不下去了还不大步快跑,含泪降配?步子大了,容易扯到蛋,但不迈步子,死的更快。

现在买房,和以前可不一样了,找那些资金稳健,愿意沉下心来兑现好产品的,才是当下市场买房人的首选。

稳健务实,坚守品质。

这几个字对于京能而言,应该深有感触。京能西贤府光拿地就花了38.41亿元,它也是董事长昝荣师押宝的一个重要项目,其销售业绩好坏,决定了公司是否能在2024年成为逆风翻盘的破局者。

作为集团2024年重点项目,京能西贤府被内部定位为行业标杆作品,从方案图纸规划,到落地施工,从一根线条的推敲,到一株草木的选择,于可见与不可见之处,无不用心。在当前的市场背景下,还能坚持对项目品质的严格把控与精益求精,这无疑是对开发商责任感与匠心精神提出的更高要求。

毕竟,楼市激荡下,能扛起“长期主义思维”的企业已经不多了。

面对这样一个市场,楼盘想要突围而出,就不得不卷入循环赛跑中。要么卷价格,要么卷产品。

卷价格,就和如今市面上多数楼盘一般打折促销、降价跑量。

这在短时间内,可能有一定吸引力,但长久下来很大概率会导致一个反作用,让项目进入“降价促销→利润挤压→产品减配”这样的通道。随之而来的就是业主投诉、满意度下降、品牌口碑下滑等一系列问题。

卷产品,就要拥抱市场变化,卯足力气优化产品。

这样做,对于房企而言虽然增加了成本,但坚持下去就能形成自己的核心竞争力,不仅有利于抢占市场份额,也保证了业主的利益。

逆势当中,京能能够守住本土上市国企的良心底线,拒绝以价换量的策略,选择倒逼自己,对产品增配升级,已经非常难得了。

因为,在诸多房企主动选择减配的背景下,京能西贤府在产品力上还是许多可圈可点之处的。避免广告嫌疑,咱就来说几个主要的。

作为,西四环在售项目里为数不多的地铁上盖项目,距离地铁14号线大瓦窑站约30米,其它项目地铁线路还处于规划阶段,落地时间存在不确定性。14号线做为横贯北京东西的大动脉,极大的提供了交通便利性,而交通方便了,我们的生活半径也就更宽了。

聚焦到客户最关注的产品力,项目打造的三色铝板全景玻璃幕立面,即保证了立面的美观,也对资产保值来说是加分项。相较真石漆外立面,铝板材质更经得起时间的考验,后期转手到二手房市场,首先看立面,再看园林,物业,户型精装等,第一眼立面老旧不行,价格肯定上不去。

其次,作为高品质住区里的全四居改善项目。项目没有做小面积产品,无东西向楼栋,方正地块大面积改善产品,圈层纯粹。未来出租率极低,换手率低,居住品质,圈层也就更有保障。

更重要的是,项目脱离标准化装修等建造动作,打造“非标”高定产品。即交付品牌,隐蔽工程全部上墙展示,买得放心踏实,不必担心交付货不对板,图小便宜吃大亏。

斥巨资还原的宋风“艮岳”园林,是西四环为数不多打造中式园林的项目。宋风12扇御品门庭大门,下沉会所,约6米高飞瀑,琉光桥打造,拙石造景,配电室及地上配套均配置大门同款宋风装饰。

随着文化自信的不断提升,中式园林也饱受品质改善客户的青睐。不仅是中式园林的意境营造更符合中国人的审美,中式园林给到客户在小区中的居住体验也是更胜一筹。

放眼北京2000万产品内,敢配备双会所,双大堂的项目,京能西贤府园林内配备了:恒温泳池,行政酒廊,私宴厅,健身房,瑜伽室,掼蛋房,书吧,洗澡更衣间,中央咖啡厅等功能服务区,这样的价格和配置,也算是京能践行为老百姓打造好房子的社会责任。

斥巨资打造的星光顶地库,入口全铝板泛光地库吊顶,地下车库全铝板星光顶打造超五星级酒店式归家体验。一般开发商不会多展示地库,地库作为基础配置,大多项目的顶面基本为风机盘管。现在这种市场环境下,还能花大价钱用心打磨的项目,已经不多了。

此外,其它开发商一般不展示的公共空间,京能西贤府也认真做了精工细节。电梯厅背景墙及地面,首层电梯轿厢雕花设计,首层及地下大堂全部参考了星级酒店的设计,选用奢石材质,所谓格调都是从不经意的细节里,流露出来的。

最后,全四居的户型做的也很扎实,约90%使用率,室内赠送很多。相较75%-85%实得率的项目,10个百分点就是近8000元/㎡单价,同样的单价,完全不同的室内感受,性价比更高。

这么多“噱头”都是需要斥巨资打磨的,无论从时间还是财力上,都是不小的考验。然而,京能西贤府至今都要做“硬汉”硬扛的底气又是来自于哪呢?

确实离不开背后“金主爸爸”和“好兄弟”。

据2023年终报告显示,京能西贤府母公司的前四大股东为北京能源集团有限责任公司(京能集团)、何小春、中信证券(18.790, 0.36, 1.95%)股份有限公司、李惠球,分别持股45.26%、1.04%、0.90%和0.74%。

据悉,作为北京众多开发商里能源龙头企业,市属国企京能集团资金实力雄厚,责任心极强,交付无忧,售后有保。前身是北京国际电力开发投资公司,成立于1993年,随后分别与北京市综合投资公司、北京市热力集团有限责任公司、北京京煤集团有限责任公司进行合并重组。京能集团是以“电力生产和供应,热力生产和供应,煤炭生产和销售,房地产开发经营、物业管理”为主营业务的综合性能源服务集团,是北京市国资委管理的国有独资企业。

背靠能源产业龙头的“金主爸爸”,以及“好兄弟”京能集团财务有限公司(简称“京能财务”),使得京能西贤府在品牌和信用上获得不少加持。2023 年末,京能西贤府母公司在京能财务公司存款余额为 38.12亿元,存款利率为0.20%-1.32%,2023 年度从京能财务取得的存款利息收入为2341.68万元。

携手兄弟公司京能财务不可以仅有存钱的收入,而且跟京能财务贷款也更有底气。今年3月,在行业普遍缺钱的背景下,凭借着大股东背书,京能西贤府母公司拟向京能集团提出40亿元带息借款,完全不差钱。

京能西贤府也很清楚的知道自己的优势,同时,向金融机构申请不超过20亿元综合授信额度,在业绩会上表示“要珍惜股东的背书”,以守信为先,保证现金流的安全性、流动性。兜里有钱,且家境殷实,自然不会只图眼前的小利。放眼当下楼市,能有这份经济实力的房企,也难怪可以十年磨一剑的打磨“2024中国房地产地标建筑品牌榜”北京地区惟一上榜项目。

凝望当下的北京楼市,不少楼盘在市场压力下,都选择了随波逐流,陷入了价格“内卷化”。京能能够在洞察市场变化后,及时自我革新,主动增配升级,究其原因,更多是来源于对客户的一种负责,对客户追求好产品的一种态度。

未来十年,京能是否还会为我们带来更多作品和案例?又会为西四环带来什么?我们拭目以待。